Dengan pembeli rumah menghadapi tingkat hipotek yang sangat tinggi, laporan berita menjadi suram.
Pasar perumahan Las Vegas berada dalam “kemerosotan yang dalam”, penjualan rumah “turun secara nasional”, dan pembangunan rumah AS berada dalam “penurunan yang parah”.
“Ini gila. … Orang tidak mampu membayar tarif ini, ”seorang pemberi pinjaman memberi tahu Review-Journal.
Pasar perumahan Southern Nevada mengerem pada tahun 2022 di tengah tingkat hipotek yang meningkat pesat. Tapi itu bukan pertama kalinya kenaikan biaya pinjaman memperlambat penjualan rumah.
Laporan mengerikan itu berasal dari awal 1980-an, ketika tingkat hipotek jauh lebih tinggi daripada sekarang.
Tingkat rata-rata pinjaman rumah 30 tahun adalah 6,31 persen pada pertengahan Desember, lebih dari dua kali lipat dari tahun sebelumnya. Tapi itu jauh dari tarif yang dibayar orang pada Oktober 1981, ketika rata-rata mencapai 18,63 persen, data federal menunjukkan.
Saat itu, pembangun Las Vegas berusaha keras untuk membuat orang membeli. Perkembangan baru telah menyebutkan manfaat dari orang yang bekerja sama untuk membeli rumah. Bahkan ada Komite Perumahan Beli Sekarang yang terdiri dari para pembangun lokal yang mencoba menyajikan “laporan pasar perumahan yang seimbang dan akurat di wilayah Las Vegas”.
“Sebuah rumah tidak akan pernah lebih murah,” kelompok itu menyatakan pada bulan April 1980, ketika tingkat hipotek mencapai 16 persen.
‘Industri properti yang sulit’
Jack Woodcock, yang telah bekerja di pasar real estat Las Vegas sejak 1970-an, mengatakan “sangat sulit mendapatkan pinjaman” pada awal 1980-an jika pendapatan pembeli tidak mendukungnya.
Ada juga PHK di industri karena tingkat hipotek yang tinggi memperlambat aktivitas, kenang Woodcock, seorang broker di Berkshire Hathaway HomeServices Nevada Properties.
Woodcock mengatakan kemerosotan perumahan di Las Vegas tidak berlangsung lama. Populasi lokal terus tumbuh, dan beberapa pembeli mengira mereka akan membiayai kembali ketika tarif turun, kenangnya.
Pemburu rumah juga memiliki cara untuk mengatasi kenaikan tarif.
Pembeli dapat mengasumsikan hipotek penjual sebagai bagian dari pembelian rumah, sebuah praktik yang memungkinkan pemburu rumah mengunci harga yang lebih rendah daripada yang akan mereka dapatkan dengan pinjaman baru, kata Woodcock.
“Tidak mungkin mereka bisa mendapatkan tarif seperti itu, tidak diragukan lagi,” katanya.
Ketika Mahkamah Agung AS pada tahun 1982 menegakkan peraturan yang mengizinkan pembatasan pada apa yang disebut hipotek asumtif ini, The Washington Post mengatakan itu adalah “kekalahan bagi industri real estat yang sedang berjuang.”
Kepentingan real estat “dengan keras menentang” tindakan hakim “dengan alasan bahwa hipotek yang terjangkau memungkinkan jutaan pembeli rumah untuk membeli dengan tingkat bunga yang lebih rendah,” The Post melaporkan pada bulan Juni 1982.
Pemberi pinjaman mengatakan praktik itu “menghabiskan jutaan dolar dalam bentuk pinjaman baru dan lebih menguntungkan pada saat mereka paling membutuhkan uang,” lapor surat kabar itu.
‘Berbagi Rumah’
Dalam upaya melawan kenaikan inflasi, Federal Reserve mengambil tindakan agresif yang akhirnya mendorong negara itu ke dalam resesi double-dip pada awal 1980-an.
Tingkat hipotek, yang sebagian besar berkisar antara 7 hingga 10 persen pada tahun 1970-an, melesat lebih tinggi, mendekati 19 persen pada musim gugur 1981, menurut data federal.
“Dulu suami dan istri sama-sama harus bekerja agar memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek,” kata seorang pemberi pinjaman kepada Review-Journal pada 1980. “Tapi sekarang, kalaupun mereka bekerja, mereka tetap tidak bisa memenuhi syarat. Bagi pasangan muda yang menikah, itu hanya sia-sia.”
Pada musim semi tahun 1980, pembangun lokal membentuk Komite Perumahan Beli Sekarang untuk memerangi “publisitas negatif” seputar suku bunga tinggi dan pengaruhnya terhadap industri, menurut sebuah artikel di Review-Journal.
“Satu-satunya jawaban atas dilema pembeli rumah atas kenaikan suku bunga dan kenaikan biaya perumahan adalah dengan membeli sekarang,” kata seorang pembangun.
Di tengah upaya untuk meningkatkan penjualan ini, sektor pembangunan rumah AS berada dalam kondisi yang sulit: Seperti yang terlihat dalam statistik pemerintah, pembangunan rumah “mengalami penurunan drastis”, The Associated Press melaporkan pada musim semi tahun 1980.
“Saya belum pernah melihatnya seperti sekarang,” kata seorang pembangun Midwestern dalam artikel tersebut. “Saya pikir tahun ini akan menjadi kerugian total.”
Pada musim semi tahun 1981, sebuah cerita di Review-Journal melaporkan bahwa suku bunga tinggi dan harga rumah mendorong pertumbuhan “berbagi rumah”, di mana dua pembeli “mengumpulkan sumber keuangan mereka dan membeli rumah bersama.”
Spanish Villas, komunitas townhome baru di Desert Inn Road dan Decatur Boulevard, “memperkenalkan” konsep tersebut ke Las Vegas, dengan rumah dengan dua kamar tidur utama, “biasanya di ujung rumah yang berlawanan,” kata cerita itu.
“Jenis rumah ini sangat cocok untuk calon pemilik rumah yang ingin membeli rumah bagus di lingkungan yang bagus tanpa membayar cicilan hipotek yang tinggi,” kata direktur pemasaran Spanish Villas.
Secara nasional, penjualan rumah yang dimiliki sebelumnya turun 50 persen antara tahun 1978 dan 1981, dan penjualan serta izin pembangun “turun dengan jumlah yang sama,” menurut artikel tahun 2009 oleh rekan senior emeritus American Enterprise Institute Mark Perry.
“Sederhananya, pasar perumahan ambruk di bawah tekanan tingkat hipotek yang tinggi,” tulis Perry.
‘Jauh lebih menghancurkan’
Sebagai hasil dari periode tersebut, inflasi yang tinggi mendorong Federal Reserve untuk menaikkan suku bunga beberapa kali pada tahun 2022. Suku bunga hipotek melonjak, memusnahkan uang murah yang memicu ledakan perumahan pasca-pandemi Amerika yang tidak terduga.
Pasar perumahan telah melambat di seluruh negeri. Di Southern Nevada, total penjualan turun dari level 2021, penjual semakin menurunkan harga mereka, inventaris yang tersedia melonjak, dan pembangun menawarkan lebih banyak insentif kepada calon pembeli.
Di sisi penjualan kembali, 1.521 rumah diperdagangkan pada November, turun 53,5 persen dari bulan yang sama tahun lalu, sementara 7.342 rumah berada di pasar tanpa penawaran pada akhir November, naik 161,7 persen dari tahun sebelumnya. Realtors melaporkan.
Di sisi konstruksi, pembangun mencatat 350 penjualan rumah bersih — kontrak pembelian yang baru ditandatangani dikurangi pembatalan — di Southern Nevada pada Oktober, turun 59 persen dari bulan yang sama tahun lalu, Home Builders Research yang berbasis di Las Vegas melaporkan.
Pembangun juga menarik 545 izin rumah baru pada bulan Oktober, naik 55 persen dari tahun ke tahun, menandai penurunan tajam dalam rencana konstruksi, dan pembelian tanah mereka “pada dasarnya tidak ada,” tulis Andrew Smith, presiden perusahaan riset tersebut.
Pembeli menghabiskan lebih banyak gaji mereka untuk perumahan hari ini daripada sekitar 40 tahun yang lalu, kata Woodcock, yang mencatat bahwa pendapatan tidak sejalan dengan harga rumah.
Woodcock, misalnya, percaya bahwa kenaikan suku bunga hipotek tahun lalu telah “jauh lebih menghancurkan” calon pembeli daripada di awal 1980-an.
“Itu tidak memiliki efek yang sama,” katanya.
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.